在搶搭政策末班車心態(tài)引導(dǎo)下，未來(lái)的購(gòu)房需求正在被大量透支。這幾天不僅天氣有嚴(yán)重的霧霾，很多“帝都”購(gòu)房者心頭也是陰霾重重。

17日，北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”的樓市新政出臺(tái)。這一輪被稱為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策涉及房貸記錄、首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房資格，每條看來(lái)都似“封印”，將打算購(gòu)置二套房，或換置二套房的“封定”在原地，動(dòng)彈不得。

不過(guò)，新政出臺(tái)已有幾日，你真的看懂了嗎？比如，此次出臺(tái)的新政對(duì)房?jī)r(jià)到底有多大影響？說(shuō)是“史上最嚴(yán)”，到底嚴(yán)在哪？

中新社記者 韋亮 攝

中新社記者 韋亮 攝

樓市“蠢蠢欲動(dòng)”導(dǎo)致政策密集加碼

此次的新政實(shí)不算是“突然襲擊”。局部樓市“蠢蠢欲動(dòng)”可能是春季樓市政策密集加碼的主要原因。

官方數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅速回暖，增速加快，且三四線樓市明顯走升。

以剛剛出臺(tái)政策的北京為例，盡管新房市場(chǎng)仍持續(xù)走冷，但當(dāng)?shù)囟肿≌袌?chǎng)的網(wǎng)簽量在經(jīng)歷了連續(xù)5個(gè)月的持續(xù)回落后，出現(xiàn)止跌回升的跡象。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年3月上半月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽9309套，環(huán)比2月下半月增加53.8%，同比2016年3月上半月下降23.8%。春節(jié)后，北京二手住宅單日網(wǎng)簽量呈穩(wěn)步上升之勢(shì)，市場(chǎng)交易量持續(xù)回升，預(yù)計(jì)全月網(wǎng)簽量將突破2萬(wàn)套。

北京部分成交均價(jià)：

　　國(guó)是直通車 儲(chǔ)倩制圖

《政府工作報(bào)告》起草組成員、中國(guó)國(guó)務(wù)院研究室副主任韓文秀17日在京解讀《政府工作報(bào)告》修訂情況時(shí)坦言，最近一段時(shí)間個(gè)別地方房?jī)r(jià)又有比較明顯的上漲勢(shì)頭，一些地方政府也正在陸續(xù)采取措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，去年9月底以來(lái)，一線及部分二線樓市調(diào)控加碼，虛火被抑制，但周邊輻射區(qū)的樓市卻因?yàn)樾枨笸庖缍铀偕郎兀貏e是北京、上海、深圳等城市周邊，樓市升溫明顯。

此次新政到底調(diào)整了什么？主要針對(duì)二套房

要提醒大家的是，本輪的調(diào)控政策是針對(duì)接下來(lái)在北京購(gòu)買住房的差別化信貸政策，商業(yè)辦公類的非住宅并不包括在此。

那么，大家最關(guān)注的房貸記錄、首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房資格到底都是怎么調(diào)整的？

焦點(diǎn)一

人生只有一次“首套房”？

政策：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

解讀：首套房認(rèn)定門檻提高了。北京正式加入“認(rèn)房又認(rèn)貸”大軍，只要你有過(guò)貸款記錄，無(wú)論名下有房無(wú)房，再買房都算第二套！要知道非首套房無(wú)論是在首付比例還是在稅費(fèi)上，都需要比首套房高出許多。

多貸款還是多交稅？購(gòu)房者陷入“兩難”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京是執(zhí)行普通住宅標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格的城市。目前五環(huán)內(nèi)認(rèn)定普通商品房的指導(dǎo)限價(jià)是468萬(wàn)元，五環(huán)外更低。以現(xiàn)在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算，除了帶有政策保障性質(zhì)的自住型商品住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。

二手房中，大部分地區(qū)指導(dǎo)價(jià)比較低，如果想要多貸款，很多都會(huì)變成非普通住宅。對(duì)于賣一買一的人來(lái)說(shuō)，很多人最多只能貸款186萬(wàn)元，或者選擇首付80%(以非普通自住房標(biāo)準(zhǔn))，并承擔(dān)大量稅費(fèi)。

那么，如果本人名下沒(méi)有住房也沒(méi)有貸款記錄，但配偶在外地有過(guò)貸款購(gòu)房記錄，本人在北京貸款買房算不算首套房？

北京市住建委業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪是回應(yīng)表示，這樣的情況不符合首套房貸政策，本次執(zhí)行的新政，要求以家庭為單位，包括本人及配偶。

焦點(diǎn)二

房貸最高期限降至25年。

政策：暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款(含公積金貸款)。另外，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。

解讀：這個(gè)政策容易懂，以往貸款期限一般是30年，但現(xiàn)在規(guī)定貸款最長(zhǎng)期限只有25年，那么每個(gè)月月供會(huì)相應(yīng)增加。而且對(duì)企業(yè)購(gòu)買商品房上市有了新的規(guī)定，借企業(yè)購(gòu)買的名義炒房之路被封堵。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，如果再疊加政策一的效應(yīng)，那么這個(gè)時(shí)候人們購(gòu)房方面就會(huì)更加偏向理性，房屋買賣也會(huì)更加權(quán)衡實(shí)際的月供能力和風(fēng)險(xiǎn)。

這次新政是史上最嚴(yán)？或還將進(jìn)一步調(diào)控

值得注意的是，北京周圍已多地限購(gòu)，如河北張家口市崇禮區(qū)、淶水縣和涿州市以及河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣和懷來(lái)縣。

浙江嘉善縣也因毗鄰上海，去年樓市明顯升溫，加入限購(gòu)行列。張大偉預(yù)計(jì)，環(huán)北京、上海及部分熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策可能全面升級(jí)。特別是出現(xiàn)回暖跡象的熱點(diǎn)城市，樓市調(diào)控加碼的預(yù)期強(qiáng)烈。

中新社發(fā) 尹正義 作

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，北京政策帶有很強(qiáng)的信號(hào)意義，近期官方的房?jī)r(jià)管控將繼續(xù)強(qiáng)化，各地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不會(huì)懈怠。

韓文秀強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控一是要落實(shí)地方政府的主體責(zé)任；二是要實(shí)行分類調(diào)控、因城施策。例如：房?jī)r(jià)上漲較多、上漲壓力大的城市要切實(shí)擔(dān)負(fù)起防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的責(zé)任，包括要增加土地供應(yīng)，采取適當(dāng)?shù)慕鹑凇⒇?cái)稅等調(diào)控措施，對(duì)中介、市場(chǎng)交易進(jìn)行有效的監(jiān)管等。

不過(guò)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，與2016年同期相比，目前的政策環(huán)境越來(lái)越緊，尤其是在信貸還將進(jìn)一步收緊的情況下，北京二手住宅市場(chǎng)春節(jié)后出現(xiàn)的這種上升的勢(shì)頭不可持續(xù)。 在搶搭政策末班車心態(tài)引導(dǎo)下，未來(lái)的購(gòu)房需求正在被大量透支，預(yù)計(jì)二季度北京樓市又將回歸降溫通道。

(龐無(wú)忌、張文暉)